Waarom krijgt kamerbewoning meer ruimte?
Doordat Den Haag voor studenten populairder wordt en ook arbeidsmigranten en expats blijft trekken, is de vraag naar kamers in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Kamerbewoners zoeken tijdelijke, niet te grote, goedkope woonruimte. De gemeente heeft in 2008 besloten meer ruimte te geven in de regels voor kamerbewoning. Ook de exploitatiemogelijkheden zijn verruimd. Natuurlijk blijven er wel regels gelden voor veiligheid en leefbaarheid. Die zijn niet alleen in het belang van de kamerbewoner zelf, maar ook voor de verhuurder en omwonenden.
Wat zijn de overgangsregelingen bij het nieuwe beleid?
Door wijzigingen in landelijke regels en het nieuwe beleid, vervallen enkele vergunningen. Tot en met maart 2011 geldt een overgangsregeling voor verhuurders die hiermee te maken hebben:
- Wanneer de verhuurder wel volgens de oude regels een vergunning heeft voor kamerverhuur, maar niet volgens de nieuwe regels.
- Wanneer een eigenaar aan één of twee kamerbewoners een kamer in zijn eigen woonhuis verhuurt.
Wat zijn de regels?
In de hele stad mag je per adres aan twee personen kamers verhuren. Hiervoor is nu alleen de vergunning nodig voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte (de onttrekkingsvergunning). Iedere huurder heeft recht op minimaal 14 m2 woonoppervlakte. Buiten de wijken Laakkwartier, Oostbroek,Regentessekwartier, Rivierenbuurt (Noord en Zuid), Rustenburg, Schilderswijk, Spoorwijk, Transvaalkwartier en Valkenboskwartier, mag dit zelfs aan meer personen per adres. Denk wel aan de extra brandveiligheidseisen bij meer dan vier huurders op een adres.
Stroomschema
Waar moet een verhuurder van kamers voor zorgen?
Kijk voor de landelijke regels op www.vrom.nl.
Belangrijke regels zijn:
- De verhuurder moet zorgen voor gezonde en veilige woonomstandigheden.
- Huurcontracten moeten voldoen aan de wettelijke eisen.
- De hoogte van de maximale huur is gebonden aan regels.
- De hoogte van de maximale procentuele huurstijging is gebonden aan regels.
- De verhuurder is verplicht om grote gebreken die de huurder aangeeft te herstellen.
Waar moet een huurder van kamers voor zorgen?
Een aantal belangrijke regels is:
- De huurder zorgt goed voor de woning.
- De huurder meldt gebreken direct.
- De huurder veroorzaakt geen overlast.
Kamerbewoning zonder vergunning?
De gemeente pakt illegale situaties aan. De betrokken verhuurder ontvangt een brief die meldt dat de kamerbewoning zonder vergunning moet eindigen. Dit kan op twee manieren:
- De verhuurder zorgt dat de kamerbewoning stopt.
- De verhuurder zorgt alsnog voor een vergunning.
Bij kamerverhuur zonder vergunning kan de gemeente een dwangsom opleggen en de verhuur laten stoppen.
Naar verwachting kan de gemeente vanaf 2010 een boete geven van maximaal € 18.500. De verhuurder moet dan de boete betalen én de kamerbewoning beëindigen
Wat zijn belangrijke adressen voor een verhuurder?
Iedereen kan bij de gemeente overlast melden. Dus ook verhuurders en huurders.
- www.denhaag.nl
- 14 070
- De acht stadsdeelkantoren
De stadsdeelkantoren geven informatie over vergunningen, brandveiligheid bij kamerbewoning en de overgangsregelingen. Op www.denhaag.nl staat informatie over de stadsdeelkantoren en via 14 070 zijn de stadsdelen telefonisch te bereiken.
Veel gestelde vragen
Ik wil als verhuurder kamers verhuren in Den haag. Wat heb moet ik tenminste bij de gemeente aanvragen of aanleveren?
- Vraag altijd vooraf een vergunning aan (een onttrekkingsvergunning voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte). Een aanvraagformulier kunt u krijgen bij het stadsdeel, waarin de woning van de voorgenomen kamerverhuur is gelegen.
- Wanneer u aan meer dan vier kamerbewoners in één woning kamers verhuurt, dient u melding te maken van het kamerverhuurbedrijf (artikel 2.12 Besluit brandveilig gebruik bouwwerken). Een meldformulier treft u op www.vrom.nl.
Mag ik overal in Den Haag kamers verhuren?
Ja, een verhuurder mag overal kamers verhuren in Den Haag. In de kwetsbare gebieden (Schildersbuurt, Rivierenbuurt (Noord en Zuid), Transvaalkwartier, Regentessekwartier, Valkenboskwartier, Rustenburg, Oostbroek, Laakkwartier en Spoorwijk) mag dit tot en met maximaal twee personen. Daarbuiten mag er aan meer personen kamers worden verhuurd, zolang er maar veertien vierkante meter of meer persoon aan woonoppervlakte is. In alle gevallen is voor kamerverhuur een vergunning nodig.
Krijg ik altijd een vergunning?
Nee, in de kwetsbare gebieden krijgt u beginsel geen vergunning voor kamerbewoning door meer dan twee personen. Daarnaast zijn er ook andere uitzonderingen mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan een groot studentenhuis direct naast een bejaardenhuis of een woning met een ernstig overlastverleden of een aangepaste woning voor gehandicapten, waar een groot tekort aan is. De gemeente motiveert altijd expliciet, waarom een vergunning wel of niet verleend wordt. Hierbij worden overwegingen betrokken met betrekking tot het behoud en de samenstelling van de woningvoorraad en leefbaarheid. Een weigering in afwijking van het algemene beleid kan in uitzonderlijke gevallen voorkomen.
Wat zijn de kwetsbare wijken?
Schildersbuurt, Rivierenbuurt (Noord en Zuid), Transvaalkwartier, Regentessekwartier, Valkenboskwartier, Rustenburg, Oostbroek, Laakkwartier en Spoorwijk. Dit zijn dus niet de krachtwijken, zoals deze door de Rijksoverheid zijn aangewezen.
Hoe lang duurt het, na het indienen van de aanvraag, voordat de vergunning verleend of geweigerd wordt?
De gemeente beslist zo snel mogelijk op de ingediende aanvraag. De beslissing op de aanvraag wordt in principe binnen maximaal acht weken na ontvangst van de aanvraag genomen. In zeer complexe zaken kan de beslissing met vier weken uitgesteld worden (artikel 47 Huisvestingsverordening).
Waar kan ik de benodigde vergunning aanvragen?
Een verhuurder kan de aanvraagformulieren voor een onttrekkingsvergunning bij het stadsdeelkantoor, waarin de voorgenomen kamerbewoning plaats gaat vinden, ophalen. De aanvraag moet bij ditzelfde stadsdeelkantoor ook volledig ingevuld aangeleverd worden.
Aan hoeveel personen mag ik kamers verhuren?
Kamerbewoning mag alleen met een vergunning.
- Om de impact van kamerbewoning op de leefbaarheid binnen bepaalde gebieden te beperken mogen er binnen de kwetsbare gebieden aan slechts twee personen op kamers wonen.
- Buiten de kwetsbare gebieden wordt het aantal kamerbewoners beperkt door de eis uit de Bouwverordening van veertien vierkante meter per persoon (voorbeeld: in een woning met 56 vierkante meter gebruiksoppervlakte mogen vier kamerbewoners wonen). Een intensiever gebruik, dan waar de woning voor bedoeld is, zou een aanmerkelijke negatieve invloed op de leefbaarheid hebben.
Wanneer blijkt dat ik me niet aan de regels houd, hoe lang heb ik om de situatie op orde te maken?
Dat is afhankelijk van veel factoren, bijvoorbeeld:
- Hoe gevaarlijk is de situatie?
- Welke invloed heeft de kamerbewoning op de leefbaarheid?
- In welk gebied vindt de kamerbewoning plaats?
- Hebben omwonenden over de kamerbewoning geklaagd?
De tijd om een situatie op orde te maken kan variëren van geen enkele tijd (directe sluiting) tot een periode van acht weken. De algemene stelregel is hoe veiliger en netter de onvergunde kamerbewoning is hoe groter de kans op een lange termijn is. Indien er een vergunningaanvraag wordt ingediend, dan maakt deze ook veel meer kans. In sommige gevallen zal de vergunningaanvraag afgewacht worden.
Waar kan ik de brandveiligheidseisen vinden?
Op www.overheid.nl bij wetgeving met de zoekterm: Besluit brandveilig gebruik bouwwerken en op de website van het ministerie van VROM.
Waar kan ik terecht met vragen over deze materie?
Indien de informatie op deze site voor u niet voldoende duidelijk is, kunt u contact opnemen met het stadsdeelkantoor, waar de kamerbewoning (in de toekomst) plaatsvindt.